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物管企业争相角逐资本市场为哪般?

浏览量:442 时间:2018-02-09

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1月29日,雅居乐集团宣布,旗下的雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称“雅生活”)预计2月9日在香港联交所主板开始公开交易。2月1日,南都物业服务股份有限公司(以下简称“南都物业”)在上海证券交易所主板上市交易。这也意味着,A股物业第一股--南都物业赶超了竞争对手碧桂园物业,正式登陆资本市场。此前,国内不少物业管理公司多倾向于在香港上市,包括彩生活、绿城服务、中海物业、中奥到家、祈福生活等。在新三板上市的则有远洋亿家、保利物业、开元物业等。

作为房地产行业的附属部分,物管业务一直都是不痛不痒的存在。但近年来,随着开发商纷纷深耕存量市场,曾被视为“鸡肋”的物管行业迎来了发展的春天。据市场预测,未来5年全国基础物业管理市场规模约1.2万亿元,将成为万亿级市场。

事实上,随着国家对楼市调控监管的加码,房地产行业利润率出现持续下滑成为“新常态”。此时,对于房企来讲,除了调整企业组织架构等措施降低成本之外,也开始探索“轻资产”模式。简而言之,“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益(重资产模式)走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

由于我国楼市逐步进入存量房时代,购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升,这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为,并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

对于房企来讲,要实现“轻资产”转型,提升利润率,规避以销售为主的规模化的市场风险,把握资本市场“风口”来临的阶段,布局物业管理行业及提供增值服务成为企业发展的重要一环。

虽然市场巨大,但目前我国物业管理公司还处于盈利模式探索阶段,具体体现在物管行业集中度不高,市场竞争格局尚未完全固化。当企业融资渠道受到限制,借助直接上市、收购入股上市平台抑或拆分上市,便成为物管企业的普遍选择,可借助资本力量实现规模扩展。这也是上市对物业企业有着足够的诱惑力的所在。

但也有人士指出,并非所有公司都适合上市,一些小而美的公司在规模上不具备上市的条件。相对而言,纯粹市场化的物业公司上市更加容易,可以完全按照自己公司实际情况制订战略,而房企下属的物业公司多少会涉及关联交易等问题,并且这类物业公司,原始战略其实是服务房企母公司。如果物业公司为冲击上市快速扩张、壮大规模,导致品质降低,会对母公司造成影响。

此外,物业公司上市也面临其他风险。以南都物业为例,有分析指出,南都物业的风险,首先是盈利模式单一。据南都物业的招股说明书(申报稿)显示,目前南都物业收入来源主要来自物业管理服务(包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务等)。2014—2017年上半年,其物业管理服务销售收入占比分别为93.45%、95.67%、94.09%、93.12%。其次是被认为是业务过于集中在浙江地区。近些年,南都物业在在浙江省营业收入占相应期间主营业务收入的比例分别为95.80%、93.27%、85.49%与75.69%。